王英杰（星河产城研究院院长）：大家下午好，今天的心情也是跟现在产业园区的环境是一样的，刚才有同事在讲产业园区就是一个致暗的时刻，国企虽然大家不讲，也很难，民营园区更难，被各种打压，租金在降，客户也在跑，深圳那边卷的也很厉害，政府园区可以拿3折的价钱来拼这些事情，大家看到的“十二五”“十三五”、“十四五”所有产业规划的亮点企业，政府一把补贴就给到位了，民营园区一点招架的能力都没有。

　　今天非常感谢观点，来聊一聊我们这样一个民营企业在产业园区当中怎么来做这个事情，我们在星河WORLD里面打造了跨境电商这个产业，从今年开始国家对跨境电商这个事情特别得关注。

　　对于星河来讲，我们捡了一个便宜，这个产业是爹不疼娘不爱的产业，这个时候我们民营企业才有了一点点的机会，在这样的一个产业发展大的浪潮中，通过我们的一些努力和服务，能够帮助很多的企业在一起走下来。

　　前面讲了都要做产业研究，我本身也是做研究出身的，搞产业研究很碎很复杂，但我们必须非常清楚一个产业的大势，产业的发展是有周期性的，拿现在来看一个园区的规划，十年前的规划、二十年的规划，一以贯之到现在是很艰难的事情，央国企平台有得天独厚的优势，对于我们来讲民营园区必须保持敏锐的判断力，我们知道产业十年是一个周期，我们在这个产业变化之前要对所有的产业有清晰的认识。

　　星河在深圳的园区，最早的时候就是通过打造人工智能的基底，通过园区把很多产业发展的要素在这里面进行了整合。刚才很多人讲了，我们要以产业思维来转变地产的思维，我这边不太一样，我就是一个地产人，我的根子就是一个地产人，这个没有办法，我是一个有产业思维的地产人，这是我的根，我一定要保证租金和出租率，保证园区的企业能够走下去，这是很关键的。

　　我们的优势在于，我不会跟大老板讨论特别细的产业里面的东西，讲白了，我们就知道皮毛，非常细的东西还是靠产业的人去做，包括协会的人。园区在这里面更多的是服务商的角色，帮助这些企业能够把要素整合的更加清楚。

　　跨境电商这个事情这两年谈的比较多了，所以我们有一些认识，一直到今年，去年开始大家一直在谈跨境电商，跨境电商为什么这么火，也是因为国际贸易的出口，进出口数据的大幅度下降，这个东西非常得敏感，好在跨境电商这个事情异军突起，虽然这个产业没有什么产值税收，但带动了整个产业链的发展，尤其对中国的传统发展有非常强的带动作用。

　　慢慢地大家意识到跨境电商这个事情，把它作为服务性的产业来看，产业上只能得到进出口的数据，但真正带来地方实体经济的快速发展，这也是政府在思路上的一个转变，把一个喊打的产业，天天都是偷来偷去的东西，慢慢做了正式的制度性的安排，企业也非常得开心，终于被领导认识了，以前跨境电商产业的老板是非常怕见政府的，现在也可以见，但是不要聊的太透，大家知道跨境电商里面的东西太多，不要聊太透就可以了。

　　这是整个这个产业发展的历程，从2013年以后，因为早期的跨境电商企业还都是国外的平台进来，或者内部的平台在做，但线年以后，尤其在疫情前后，2021年亚马逊封号事件以后，倒逼着跨境电商产业进行了规则制度一系列的变化，这个时候跨境电商才变成了相对成熟的行业。这个阶段更好跟我们园区的发展阶段比较契合，产业这个东西不是我们培育的，而是我们借着行业大势做了这个东西。这是跨境电商对整个中国经济带来的正增长，我们在进出口，尤其深圳在去年通过跨境电商的发展，把进出口做的非常不错。

　　在区域分布来讲，主要是在广东，江浙地区也有，还有比较典型的，像山东和安徽这样的城市，广东还是第一梯队，这个数很乱，我这个表里面的数是官方的数，还有其他的数，大概的规模体系是这样的，有些二十万、三十万多少的数都有，这不代表官方数字了。

　　深圳当时做跨境电商是有基础优势，深圳当年有一个非常强的山寨传统，从最早的电子元器件加工，这些人掌握了非常好的B2B国际贸易体系，这个体系带来的就是在渠道、在营销等所有的东西有专业的人来做，这是非常好的生态，当时园区在发展的时候，也意识到这个问题，所以深圳的华强北在转型当中，有一些企业外迁出来，我们也抓住了机遇。这是深圳的发展节奏，可以看到进出口额的增长，2013年进入了增长平缓期，到了2021年之后再攀新高。尤其是现在深港一体化讲的多，我觉得比浙江、江苏给的政策要多，有比较强的政策引领。物流就不讲了，因为今天都是业内人士，讲点大家能听得懂的话。

　　深圳跨境电商主要集中在龙华，尤其在坂田片区，在龙岗聚集的非常多。我们这个园区到底是怎么回事呢？我大概介绍一下星河产业集团，二十多个城市，运营面积两百万方，目前是五百多家企业的合作状态，也有一些荣誉。

　　星河WORLD这个园区有很多的产业，跨境电商是这两面异军突起的一个产业，也受到了国家的重视，我们也被国家商务部认定为了国家级电子商务示范基地，深圳市也把它作为重点来做，整个项目大概160万方，非常大体量的一个项目，目前还保持着98%、99%的出租率，吸引了大概一千八百多家企业，有七个优势的产业集群。

　　这是目前这个园区里面跨境电商产业现状，跨境电商比较复杂，有做电子商务的，电子商务里面有一部分是做跨境电商的，统计的时候各个口径都有，在我们这个园区，围绕这个产业链，形成了从制造商，我们说做一些加工的制造商，到做独立站的，到大卖，到物流的提供商，到海外营销的品牌机构，形成了集聚，在我们这个园区里面有三百多家，每年交易额就跨境这一块大概有一百多亿的水平。

　　还是说一个观点，我是地产人，不是跨境电商的产业人，带有产业思维的地产人怎么做这个事情呢？就是整合所有的要素，功臣不必在我，但哪里都有我，在这个园区里面提供要素进入的可能性和所有要素的通达，像相亲会，我们可以拿出五张酒店的房卡放在前面，一年之内都有效。我们有非常好的产业空间，有自己的产品设计中心，我们有自己的资本加持，能够帮助这个产业发展。

　　对于跨境电商来讲，最重要的是有数据融通，跨境电商做的就是数据要素，包含了人工智能，当年葛老帮我们打下的人工智能基础，是我们在这一轮跨境电商发展中最好的条件，跨境电商要大规模处理智能物流、仓储管理等等，所有的都离不开人工智能的产业基础，恰好在这个园区里做好了人工智能的底子，实现了科技要素和数据要素的整合。所有的这些通过围绕大数据和AI的赋能，帮助这个产业在我的园区里面实现了更好的发展。不是离不开我的园区，这一点大家都很清楚，如果更有钱了可以自己拿地，为什么不离开你这个园区？一定是你提供了更好的服务。

　　在这里面星河的服务理念跟大家不一样的是我们不通过园区运营服务来赚钱，我赚的还是地产的钱，地产赚的是资本的钱，我们是通过运营服务提升自有资产的估值，通过资产升值的回报来实现盈利。讲一个简单的例子，我的租金掉一块钱，对整个估值的影响就是几个亿或者十几个疑的状态，所以宁肯我多付出一点，不需要让别人知道我在你的身上赚了这个钱，赚了那个钱，都是给到你的，只要不走，保持租金水平，在资本向下是有非常好的发展。

　　我们在整个龙岗片区的最西边，这里面说是龙岗，实际上距离深圳市中心只有三站地铁站，是华强北这一帮做山寨的人，在华强北空间不够了，首选的是坂田，在这个片区里面，天然的聚集了这样一帮的产业基础，当时这个片区没有很好的产业载体为他们服务，这个产业以前是不被人去看好的或者不被重视的企业，他们也需要有自己的空间，中小卖家还不一样，有很多同事也做这个事情，我就问他你这个跨境电商对园区有什么需要？说什么都不需要，就需要稳定的流水，给我一个电子信息的账号，这样就可以了。

　　我们也跟政府做了比较多的政策支持，深圳也给，我们这个民营园区比较可怜的，我们只是普惠性的政策，不会拿到像新建元这种政府更多的财政支持。我们可以帮企业做争取的工作，但这个钱我是给不了的。这几年通过龙头的牵引，这个片区既然有这样的产业，我们基于这个产业去挖掘，在产业链当中抓住龙头和关键环节去做，我们给到龙头非常好的服务和支持，这里面有一些甚至都是上海的企业，我们看到有最大的垂直类B2B、B2C、品牌的，做物流的，做独立站的，在这里都是非常完整的生态。跨境电商企业非常开心的是所有的跨境电商业务都可以不出园区，在这里面解决，在北美的仓储怎么办，海外品牌怎么弄，网站营销怎么做，都可以去做。

　　我们做了几个关键的事情，这是园区的基础，1800家企业，这是非常好的生态，还是讲那句话，我是一个民营园区，不是特别强调单一产业的发展，一定基于整个区域的产业基础，为优质企业提供很好的服务，但有意识培育一些目标方向去做。跨境电商这个东西看起来很简单，但对新一代信息技术，对于数字创意和芯片都有很多的要求，所以产业集群之间的协同关系，这也是我们园区比较有意思的一点，因为我们园区面积比较大，整个园区除了住宅之外，大概有140多万方，有很多的功能在这里面，所以有足够大的体量来做这个事情。

　　我们做了几个重要的点，时间关系我稍微讲一下，第一个我们搭建了一个人工智能赋能的平台，联合了13家第三方机构，帮助跨境电商企业做具体业务上的指导。我们打开了深圳市人工智能与机器人研究院，在我这个园区里面，这些成绩是企业的，自有创新占到了30%，研发经费占到了12%，通过研发和创新的结合，这是很关键的一点，早些研究院都是封闭式的发展环境，在这里面把它打开。

　　第二个就是在政府的指导下，我们跟华为一起，刚才讲了技术有了，还要有硬件，我们做了一个深圳跨境电商综合服务中心，这个是跟华为云一起，要上数据，要上平台，上云等等，共建的这样一个服务中心，能够解决企业在建独立站方面一系列的技术问题，也是深圳市和龙岗区大力支持的，这也是我们园区来做，这个东西争取很难，深圳市一度都不想把深圳两个字挂在我们园区里面，但我们还是做下来了。

　　第三个是供应链赋能，跨境电商不能细聊，太多东西不好去发表，在这里面也搭建了跨境电商阳光化平台，这个东西有一个很好的点，他们的钱不流回国内，都是在外面转，在国内你的业绩没有资质、没有背景，政府也意识到这样的问题，跨境电商的成本在12到15左右，如果有了资质和流水认证，所有的事情可以在银行系统里面利息降到很低，因为跨境电商本来就是很薄的利润，并不是把跨境电商服务平台做的非常大，但是必须的，在这里可以实现一站式的报关、通关、数据的核验。后面就是星河在做园区的时候做的基本的事情，我们有342项工作，每一个企业进来都有一个小红书，我们跟龙岗区也有政务平台，这是我们的响应机制，非常快，因为民营园区就这个好处，什么事情都快，什么事情都不好拖，一分钟就要响应，要解决，要给方案，运营团队是我们整个园区运营的核心，所有的人都围绕着运营中心去走的，所以招运是一体化做的事情。

　　跨境电商很缺人，这里面的人非常得细，尤其一些小语种，像意大利、巴西、西班牙，小语种的专业培训非常多，这也是星河不会自己来做的，因为我们没有能力养这么多专业人士，我们也是整合很多专业机构，帮我们做这样一个事情。协会，这个非常多，反正深圳跨境电商的大会、小会基本都在我们园区里面做，因为园区有非常好的配套资源和非常好的会议系统，从一千五百以上的大宴会厅到小的会议厅都有。这些活动也不是星河做的，是星河跟产业协会的人做的，一个地产人拉一个真正的产业人来做这件事情，我就是一个服务商，有产业资源的支持方，还有实体，是三方在一起的角色，我不会替代别人做协会的事情。我们做了很多的社交活动，针对老板的高尔夫，这个婚礼已经办了，之前是八百个青年的相亲会，在双子塔四百米的高空还办了一个婚礼。欢迎大家到星河去看一看，从产业园区的载体，到超甲写字楼，还有自己的资本集团支持。

　　也是希望大家能够重视民营园区的发展，并不是所有的园区都是国有园区，民营园区有自己的特。